Le marché immobilier en Allemagne est orienté à la hausse. De nombreux Allemands, qui sont locataires, souhaitent devenir propriétaires pour préparer leurs retraites.

Evolution des prix

Depuis 2010, le marché immobilier résidentiel enregistre une phase d’expansion continue, qui se répercute sur les prix à l’achat, mais aussi sur ceux de la location. D’après le Crédit Agricole, les prix dans ces deux segments ont ainsi progressé d’environ 3,6 % par an en moyenne, ce qui représente depuis cette date une hausse cumulée de 25 %.
 
 
Berlin, Munich ou Francfort sont les villes où le prix de la pierre a le plus progressé. D’autres métropoles comme Cologne ou Düsseldorf pourraient voir ces flambées de prix perdurer.

Taux d’intérêt

Un résident peut emprunter jusqu’à 80 % de la valeur du bien. C’est plafonné en général à 50 % pour les non-résidents, même en provenance de l’Union Européenne.
83 % des emprunts immobiliers sont réalisés à taux fixe. On peut actuellement trouver des taux à partir de 1,16 % sur 5 ans. Et, 1,75 % sur 15 ans.
Certaines charges sont aussi déductibles, comme les intérêts d’emprunt pour un crédit immobilier réalisé en Allemagne, mais aussi les charges de copropriété, la taxe foncière, les honoraires d’agence et d’expert-comptable.

Il faut prévoir :
De 1,5 % à 2 % de frais de notaire
De 3,5 à 7,5 % de frais d’agence
Des droits de mutation variables (6 % à Berlin)

Prix

Le prix du m² dépasse 3.500 € à Berlin, contre plus du double à Paris. 
Les prix sont plus élevés selon Barnes sur le segment du luxe :
8.000 €/m2 dans le haut de gamme 
Et 15.000 €/m² pour des biens exceptionnels.
 
Dans les autres villes :
A Munich, ville la plus chère en raison de la présence de nombreux sièges d’entreprises, les prix moyens flirtent avec les 7.200 euros/m2,
A Hambourg, Francfort et Stuttgart, ils dépassent 4.100 €/m², un peu moins à Cologne. 
Mais, les prix tombent à environ 2.000 euros/m² dans le centre de Leipzig, une ville importante située à l'Est et considérée à fort potentiel.

Investissement locatif

Si les loyers sont bas, les charges sont raisonnables. La fiscalité est favorable pour les Français, car la convention entre les deux pays exclut la double imposition. Or, la fiscalité immobilière allemande est nettement moins lourde, notamment il n’y a pas de prélèvement social.
Il est possible d’augmenter les prix lors d’un changement de locataires.
De plus, en cas de revente du bien, la plus-value est exonérée d'impôt après dix ans de détention.
 
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