L’achat en nue-propriété est un excellent investissement immobilier de long terme en vue d’accroître son patrimoine ou de préparer sa retraite. S’il ne représente encore qu’une minorité de transactions, la popularité de ce placement croît d’année en année. 

Démembrement de propriété : le principe

Si la propriété est définie dans l’article 544 du Code Civil comme le « droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », dans le cas particulier d’un bien immobilier, ce droit peut être « séparé » en deux. On parle alors de démembrement de la propriété, en distinguant d’une part la nue-propriété, d’autre part l’usufruit.
  • Posséder l’usufruit d’un bien immobilier, c’est avoir le droit d’en user librement et d’en tirer les fruits.
  • Posséder la nue-propriété, c’est avoir le droit de disposer du bien : le vendre, le céder.
Comment peut s’analyser le démembrement de propriété d’un bien immobilier sur le plan économique ?
Tout simplement comme la répartition entre deux périodes distinctes des flux de revenus attachés à la propriété du bien. Pendant une première période, l’usufruitier acquiert les droits sur les revenus du bien, tandis qu’à l’issue de cette première période c’est le nu-propriétaire qui pourra percevoir les revenus tirés du bien.

L’investissement en nue-propriété : moins risqué et plus rentable que l’investissement locatif

L’investissement en nue-propriété est un excellent support de capitalisation destiné à tous ceux qui ne veulent pas encaisser de revenus à court-terme. L’investisseur bénéficie en effet d’une réduction de prix correspondant à la valeur actualisée des loyers auxquels le nu-propriétaire renonce pendant toute la durée de l’usufruit. C’est comme si le nu-propriétaire encaissait immédiatement sous forme de réduction de prix la somme des loyers futurs correspondant à toute la période d’usufruit. Cette réduction de prix génère alors une rentabilité « mécanique » par le jeu de la reconstitution automatique de la pleine propriété à la fin de l’usufruit, une rentabilité qui sera boostée par la progression attendue du marché immobilier sur longue période.
La décote engrangée à l’achat par l’investisseur présente par ailleurs un avantage majeur par rapport à un investissement locatif classique. L’usufruitier ayant « payé » en une fois son « loyer », les risques d’impayés sont en effet nuls, de même que les risques de vacance locative.
L’autre avantage, et non le moindre, qu’offre l’investissement en nue-propriété a trait à la fiscalité avantageuse du démembrement de propriété. À l’entrée, les loyers sont captés sous forme de réduction de prix et échappent donc par construction à la lourde fiscalité des revenus fonciers. A la sortie, la réduction de prix qui a été empochée initialement n’est pas non plus taxée au titre des plus-values. En résumé, la fiscalité des revenus fonciers est supprimée et n’est remplacée par aucune autre fiscalité.
Enfin, cerise sur le gâteau, l’investisseur en nue-propriété fait des économies en termes de droits notariés. Ceux-ci sont en effet calculés sur la valeur de la nue-propriété et non plus de la pleine propriété.

Un placement adapté à différents projets patrimoniaux

L’investissement en nue-propriété, comparé à l’investissement locatif classique, apporte sécurité et performance. Mais comme tout investissement de capitalisation, c’est un investissement de long-terme, par exemple pour préparer sa retraite ou bien se constituer un patrimoine.
Le maître mot ici : la sérénité. Une fois nu-propriétaire, vous n’avez en effet plus à vous occuper de rien puisqu’il n’y a pas de locataire. Ce type d’investissement semble ainsi particulièrement en phase avec les besoins des Français résidant à l’étranger. Généralement, ils n’ont pas besoin de revenus supplémentaires pendant leur expatriation et n’ont ni l’envie ni la possibilité de gérer des locataires. Un usufruitier qui entretient avec soin leur bien semble alors un choix beaucoup plus avisé qu’un locataire.
Avec une moyenne d’âge des investisseurs jusqu’à peu supérieure à 50 ans, l’investissement en nue-propriété se démocratise aujourd’hui parmi les tranches d’âge plus jeunes. Traditionnellement, les offres concernaient avant tout l’immobilier neuf mais depuis peu, grâce à la société Monetivia, il est maintenant possible d’investir en nue-propriété dans l’immobilier ancien. Acheter un appartement à -30 %, -40 % ou -50 % au cœur de Paris, cela vous tente ?
 
 
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