La transformation de l’ISF en impôt sur la fortune immobilière (IFI) prévue par le projet de loi de Finances 2018, aura pour conséquence que l’immobilier devienne le seul actif soumis à une taxation sur le patrimoine. Pour les propriétaires de biens immobiliers, c’est l’occasion de réfléchir à l’optimisation de ce patrimoine parfois dormant et coûteux. La stratégie consistant à vendre les murs et à ne conserver que l’usage d’un bien peut faire sens dans bien des cas car elle permettra de baisser l’IFI.
Optimiser son patrimoine immobilier en n’en conservant que l’usage.
L’immobilier reste un placement plébiscité par les investisseurs souhaitant se constituer du patrimoine ou préparer leurs vieux jours. Et cela leur a plutôt réussi jusqu’à présent. Ainsi, être propriétaire d’un bien immobilier à Paris, c’est avoir vu sa valeur multipliée par 9 en 35 ans !
Néanmoins, aujourd’hui force est de constater que la rentabilité de l’immobilier laisse à désirer, minée par des rendements locatifs faibles et une fiscalité très élevée. Une solution pour baisser la pression fiscale des propriétaires soumis à l’IFI consisterait à vendre la nue-propriété de leurs biens en ne conservant que leur usage. En agissant ainsi, ils peuvent transformer du patrimoine immobilier imposable en patrimoine financier non imposable puisqu’il sort de l’assiette de calcul du futur IFI.
Trois stratégies où la vente de nue-propriété a du sens
Pour rappel, la propriété d’un bien immobilier est séparée en deux dans le droit français : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit correspond à l’usage de ce bien pendant une certaine durée tandis que la nue-propriété peut être définie comme la propriété des murs.
La monétisation d’un bien immobilier en vendant les murs et en ne conservant que l’usage peut faire sens pour tous les bailleurs. Ils peuvent ainsi arbitrer leur immobilier au plus haut, garder tous les revenus locatifs et baisser leur IFI, voire dans certains cas le supprimer. Les liquidités tirées de la vente pourront ensuite être placées à un meilleur rendement que celui encaissé précédemment.
Les personnes âgées propriétaires de leur résidence principale pourraient également être intéressés par ce type de stratégies. Désormais il leur est en effet possible de vendre la nue-propriété de leur bien tout en bénéficiant d’une protection en cas de décès prématuré. Le capital obtenu peut alors permettre d’aider les héritiers ou de se créer un revenu complémentaire. Résultat : plus de revenus et moins d’IFI !
A noter que le PLF 2018 prévoit par ailleurs une nouvelle disposition selon laquelle la constitution de nue-propriété résultant de l’application de l’article 757 du Code civil serait également soumise à l’IFI. Cela signifie que dans le cas du décès d’un époux, si le conjoint conserve l’usufruit légal, les enfants recevant la nue-propriété devraient rentrer dans leur assiette de calcul du patrimoine imposable à l’IFI la valeur de cette nue-propriété. Un comble sachant que ce droit ne peut par définition rien rapporter ! Dans ce cas, la vente de nue-propriété sera également une stratégie efficace pour éviter une situation kafkaïenne où le patrimoine immobilier ne génèrera que des coûts et aucun bénéfice pour son détenteur.
L’essor du marché de la vente de nue-propriété
Ces stratégies sont possibles dans la mesure où il existe aujourd’hui un marché d’acquéreurs de nue-propriété. Né il y a environ 15 ans dans l’immobilier neuf, ce marché est actuellement en plein essor du fait de l’évolution du contexte réglementaire et fiscal. Les investisseurs locatifs traditionnels sont en effet de plus en plus nombreux à vouloir acheter la nue-propriété de biens immobiliers pour la sécurité et la sérénité qu’offre ce type d’investissement. Pour eux, cela permet de percevoir des années de loyers à l’avance sous forme de réduction de prix. A ce titre, ces « loyers » ne sont pas fiscalisés, contrairement à des revenus fonciers.
Thomas Abinal
Monetivia
www.monetivia.com
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