Selon une étude HSBC, 12% des expatriés Français vivent aux Etats-Unis. Et, 53% des expatriés vivant là-bas, toutes nationalités confondues, y possèdent un bien immobilier.
Voici quelques données à connaître si vous envisagez de vous lancer sur le marché immobilier américain.

Des prix variables selon les villes

L’impact sur les prix de la crise des subprimes a été absorbé, comme le montre leur évolution sur longue période à Seattle (Source :  S&P Dow Jones Indices, CoreLogic)
 
 
 
En 2017, les prix ont encore progressé, en particulier à Seattle, Las Vegas et San Diego.
 
Selon Zillow, au troisième trimestre 2017, le prix moyen d’une maison aux Etats-Unis est de 203.000 $, en hausse de 6,5% sur un an.
 
 
Plus dans le détail, le prix moyen d’une transaction à Manhattan est de 2 millions de dollars. Seules 13% des ventes font moins de 1 million de dollars. A titre de comparaison le montant moyen d’une transaction à Paris est de 452 545 euros selon Century 21. A Bordeaux, qui est désormais la ville la plus chère de France après Paris, les prix sont à 4 363 euros / m² (+16,5% en 2017) et le montant moyen des transactions des maisons est de 394 000 euros selon les Notaires de France.
 

Des taux plus élevés qu’en France 

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers aux Etats-Unis arrêtés à début 2018 sont comme suit :
 
 
En France, selon l’observatoire Crédit Logement / CSA, les taux d’intérêts moyens de prêt immobilier au 4ème trimestre 2018 étaient les suivants :
 
 
Carte Financement a de son côté obtenu des taux très avantageux pour les non-résidents ayant investi en France, qui bénéficient en général de taux moins favorables que les résidents : 
 

 

Un environnement réglementaire particulier 

  • Tous les agents immobiliers travaillent sur une base de données commune dans chaque Etat. C’est ce que l’on appelle le MLS (Multiple Listing System). En France il arrive que les agents immobiliers travaillent sur des transactions en inter cabinet mais ce type de transaction est encore minoritaire. De manière générale les agences immobilières sont en concurrence et ne partagent pas vraiment leur base de données.
  • A moins de payer cash, l’achat d’un bien immobilier aux Etats-Unis via un crédit classique (mortgage) auprès des banques américaines peut se révéler difficile. En effet, ces dernières préfèrent prêter à des ménages qu’elles connaissent. Elles se focalisent sur ceux qui ont prouvé qu’ils ont déjà remboursé des crédits (credit score history) aux Etats-Unis ; il faut montrer patte blanche sur ce critère.
  • Le credit score avait été évoqué en France par Emmanuel Macron en 2016 pour donner la possibilité aux travailleurs précaires et aux entrepreneurs d’accéder au crédit. Contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, le credit score pratiqué aux USA est bien plus intrusif que le système de crédit français. Le credit score américain repose, notamment, sur les dépenses des emprunteurs, leurs délais de règlement, leurs découverts, le nombre d’années de scoring… 
  • Pour les étrangers investissant aux USA n’ayant pas de credit score, il peut s’avérer compliqué d’obtenir un crédit immobilier. De même pour les emprunteurs « fraichement débarqués ». De plus, le credit score est, entre autres, basé sur l’utilisation des cartes de paiements et il faut bien souvent avoir un credit score pour avoir une carte bleue… Le casse-tête peut alors commencer. Les non-résidents investissant en France sont bien mieux lotis puisque Carte Financement parvient à leurs trouver des financements à hauteur de 80% du prix d’acquisition.
  • Par ailleurs, les banques demandent en général un apport personnel minimal de 20%, contrairement à la France où il est tout à fait possible de financer des biens immobiliers à 100% (voire même à 110%) lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.
  • Contrairement à certaines idées, acheter un bien immobilier aux Etats-Unis ne donne pas droit à l’obtention de la fameuse « carte verte ».
  • Il n’existe pas une fonction équivalente aux Notaires. Une fois l'offre acceptée par le vendeur, c'est aux avocats des deux parties de rédiger le contrat.
  • En France, les notaires recueillent l’ensemble des documents nécessaires à la vente d’un bien immobilier, de la signature de la promesse de vente jusqu’à l’acte authentique (en général 3 à 4 mois plus tard). Les délais de vente sont plus longs car les notaires vérifient l’authenticité et la conformité des documents. Ces vérifications peuvent sembler laborieuses mais les acquéreurs semblent bien mieux protéger qu’aux Etats-Unis.
  • Lorsqu’il signe le contrat, l’acquéreur doit verser un « deposit » (dépôt de garantie), en général de 1 à 2% du montant de l’opération. Le transfert de propriété (closing) intervient en général entre trois et six semaines après. Il faut savoir qu’en France le dépôt de garantie sera plutôt de l’ordre de 5 à 10% du montant de la vente immobilière. Ce montant pourra être restitué si une condition suspensive de financement figure dans la promesse de vente. En ce qui concerne le transfert de propriété, ce dernier intervient lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire (environ 12 semaines après la signature du compromis).

D’autres coûts à prévoir

Il faut prévoir pour la totalité des coûts liés à l'achat, y compris les honoraires de l’avocat, de 2 à 5 % pour une acquisition au comptant, contre environ 9% en France.
Une fois propriétaire, il faut acquitter tous les ans une taxe de propriété, équivalente à 2% de la valeur du bien. Les propriétaires français doivent eux s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation s’ils qui occupent le logement au 1er janvier de l’année d’imposition.
 
 
Par notre partenaire Carte Financement , courtier en crédit immobilier spécialisé.
 
Pour en savoir plus
+33 1 86 95 21 65
 
 
 
 
 
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