Les Français, selon qu’ils sont résidents ou non, ne sont pas égaux face au crédit immobilier. Le pays de résidence peut influencer la décision de la banque, mais c’est d’abord la stabilité professionnelle de l’emprunteur qui compte. Financer un jeune entrepreneur français en Chine est plus compliqué que prêter au salarié d’un groupe pétrolier en Australie.

Les non-résidents ont souvent une situation professionnelle avec des revenus plus élevés qu’en France. Et pourtant l’accès au crédit immobilier leur est plus difficile, pour deux raisons majeures :

  • En France, le crédit immobilier est un produit d’appel peu margé, qui permet aux banques d’engager ou de maintenir une relation avec leurs clients. Une étude du Crédit Agricole montre que plus de 70 % du Produit net bancaire (l’équivalent du chiffre d’affaires) proviennent de produits autres que le crédit (paiement, épargne, assurance…). Le client non-résident est, en général, moins intéressant pour la banque qu’un résident qui pourra domicilier ses revenus et son épargne. Il payera donc son crédit un peu plus cher.
  • Appréhender les revenus et la situation d’un emprunteur non-résident est plus difficile pour une banque. Elle sait aussi que s’il revient en France, sa situation financière sera souvent moins bonne. Par ailleurs, la plupart des sociétés de cautionnement qui interviennent pour le crédit immobilier des résidents ne le font pas pour les non-résidents. Enfin, la tenue des comptes des non-résidents est parfois plus aléatoire, ce qui incite les banques à la prudence.

Non résident, vous voulez acheter un bien en France

En général, suivant les banques, le Français non-résident pourra emprunter dans les conditions suivantes :

  • taux d’endettement autour de 33%, avec possibilité de monter à 39% suivant le « reste à vivre » (solde rentrées/principales charges);
  • garantie prise par la banque, le plus souvent sous la forme d’une hypothèque sur le bien objet de l’acquisition  (environ 1.5% du montant) ;
  • possibilité d’obtenir un crédit immobilier jusqu’à 80% de la valeur du bien hors frais (voire 90% selon la situation professionnelle). Il faudra que l’emprunteur apporte entre 10% et 20% du prix d‘acquisition plus les frais ;
  • le crédit obtenu est souvent un « crédit sec », sans réelle contrepartie commerciale (notamment parce qu’un non-résident ne peut pas domicilier ses revenus). Ainsi, les taux sont environ 0.5% au-dessus de ceux du marché.

Résident, vous voulez acquérir un bien à l’étranger

L’emprunteur résident est potentiellement intéressant pour la banque. Il aura plus de solutions bancaires que le non-résident, mais les conditions seront assez similaires. Suivant le pays où le client réalise son investissement immobilier, la banque pourra prendre une garantie sur le bien. Sa préoccupation principale sera de s’assurer qu’elle maîtrise l’affectation des fonds.

Les caractéristiques du crédit seront les suivantes :

  • Taux d’endettement autour de 33%, voire 39% suivant le « reste à vivre ».
  • Hypothèque sur un bien immobilier détenu en France. Le fait que l’emprunteur ait un crédit immobilier en cours ne pose pas de problème, surtout en période de taux très bas. En effet, la banque qui fera le crédit hypothécaire pour l’acquisition du bien à l’étranger, rachètera le crédit en cours pour avoir une garantie de premier rang. En fonction de la localisation du bien donné en garantie et du type de crédit (amortissable ou in fine), la banque pourra prêter entre 40% et 70% de la valeur de ce bien. Afin de ne pas avoir de mauvaise surprise, une quotité de financement de 50% est prise en compte pour monter le dossier de crédit.
  • Pour une clientèle privée, ponctuellement, certaines banques pourront prendre une garantie hypothécaire sur un bien immobilier situé dans une grande ville européenne. Le fonctionnement sera identique au précédent.
  • Si la valeur du bien offert en garantie pour l’acquisition à l’étranger est nettement plus élevée que le coût de l’achat, l’emprunteur devrait pouvoir emprunter la totalité. Mais les banques préfèrent un apport du client, entre 10% et 20% du prix de l’achat plus les frais.
  • Les banques proposent également des crédits Lombard ou avances patrimoniales. Le crédit Lombard (voir ci-dessous) consiste à nantir des valeurs mobilières pour dégager des liquidités. Ce type de crédit est principalement non affecté. Le plus souvent, les actifs doivent être déposés dans l’établissement prêteur.

Il est possible de nantir des portefeuilles de titres aussi bien que des contrats d’assurance-vie. Très ponctuellement, certaines banques pourront nantir des actifs qui ne sont pas dans leurs livres, mais le coût du crédit sera d’environ 1% plus cher.  Cette solution est valable pour tous les pays et dépend essentiellement de la qualité des actifs nantis. Le crédit Lombard peut compléter un crédit hypothécaire et être utilisé dans les trois cas que nous avons décrits.

Non-résident, vous voulez devenir propriétaire  à l’étranger

C’est le cas le plus compliqué. Le schéma est équivalent au précédent. Le fait que l’emprunteur soit non résident réduit beaucoup les options et rend le dossier plus fragile. Il cumule en effet deux contraintes : la prise de garantie et le fait qu’il n’y ait pas ou peu de contrepartie commerciale, le non-résident ne pouvant pas ou peu domicilier ses revenus et utilisant très peu les services bancaires.

Les spécificités du crédit Lombard

  • Type de crédit: le plus courant est un découvert autorisé, mais parfois un vrai crédit, suivant les établissements ;
  • Montant: à définir en fonction des besoins du client (minimum 100.000 €) ;
  • Conditions de remboursement: capital in fine avec paiement des intérêts (mensuel, trimestriel ou annuel) ou amortissable ;
  • Taux: Euribor (1M, 3M ou 1Y) + 1 %. Cette marge peut passer à 2%, voire 2.5% si les actifs ne sont pas dans les livres de la banque ;
  • Durée: 364 jours, renouvelable et remboursable à tout moment sans pénalités ou bien crédit sur 5 ans, voire 10 ans (mais moins fréquent) ;
  • Multidevises (€, £, $ et autres…) ;
  • La quotité de financement (le montant du prêt par rapport au montant des actifs nantis) dépendra du type d’actifs nantis. Voici un ordre d’idée.: Monétaire : De 90 à 100 %  /  Obligataires : De 60 à 80 %  /  Actions : De 40 à 60 %  /  Structurés : De 40 à 60 %

Deux exemples de crédit immobilier pour des non-résidents : Un couple de clients britanniques vivant en Suisse obtient un crédit immobilier de 163 KCHF (155 534 €) avec un taux fixe de 2.20 % sur 20 ans pour l’acquisition d’une résidence secondaire dans les Alpes. Et au Bénin, un client emprunte 290 000 € sur 20 ans avec un taux fixe de 3.15 %, dans le cadre d’un investissement locatif.

 
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Contact : 
Laure Lewis
Responsable clientèle internationale & expatriés 
+33 (0)1 53 24 19 06        
 
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