Avec la crise immobilière et les nombreuses saisies bancaires, les occasions d’acquérir à moindre coût restent fréquentes, variées et parfois très intéressantes aux Etats-Unis. Il faut tout de même être prudent quand on veut acheter un bien immobilier dans ces conditions.
Avec la vente en “short sale”,
le propriétaire dispose encore juridiquement de son bien et il doit fixer un prix de vente à la fois attractif pour les acheteurs, mais suffisamment haut pour satisfaire l’organisme prêteur. Si la vente a lieu, la banque accepte donc de recevoir une somme inférieure au montant de l’hypothèque consentie afin d’éviter que la situation financière du vendeur n’empire et aboutisse à une foreclosure, procédure longue et coûteuse.
Si le propriétaire a obtenu l’accord de la banque sur le prix, on parle d’approved short sale. Dans le cas d’une non approved short sale, le propriétaire prend le risque de fixer un prix de vente trop bas, sans avoir vérifié si la banque s’en contentera et effacera le solde de la dette.
La banque, elle, travaille avec son asset manager, qui en fonction des paramètres du marché, se donne le droit d’accepter, de refuser, voire de contrer une offre.
Lorsque le vendeur soumet à sa banque plusieurs offres simultanément, celui qui paie comptant sera en général l’heureux gagnant. Pour vous porter acquéreur, vous devez présenter une offre écrite, accompagnée d’un premier versement bloqué sur un compte séquestre, afin de démontrer à la banque votre intention réelle d’achat. Si vous préférez payer comptant, vous devrez fournir la preuve que vous avez les fonds nécessaires à cet achat.
Dans le cadre d’un financement, vous devez obtenir un pre-approval de votre banque, les clauses suspensives de crédit n’étant pas utilisées en matière de Short sale et de foreclosure. Il faut aussi être réactif.
Avec la foreclosure,
le propriétaire n’est plus propriétaire, car la banque saisit le bien pour le mettre en vente à un prix sensiblement plus bas que le prix du marché. En général, le prix est égal ou inférieur au solde du montant dû sur la propriété. Là encore, il faut aller vite, car ce type de biens se vend souvent en quelques jours et il n’est pas rare que l’achat se fasse au comptant.
Sachez que le prix annoncé d’un bien en foreclosure, très en deçà de sa valeur, n’est que très rarement négociable. En général, comme en matière de short sale, on vous demandera la preuve de la disponibilité des fonds (attestation bancaire la plus récente possible). Mais, bonne nouvelle, le propriétaire, donc la banque, réglera la commission d’agence, à un taux réduit par rapport à une vente classique.
Attention, il arrive que ces biens en foreclosure restent à l’abandon pendant plusieurs mois avant de trouver acquéreur. Il faudra donc ajouter à la note finale des frais de réparations. Méfiez-vous notamment des maisons dont la climatisation a été éteinte depuis longtemps.
La vente aux enchères…
est l’ultime solution pour une banque qui n’a pu se débarrasser d’un bien en short sale ni enforeclosure. Souvent, les propriétés en question souffrent d’un défaut majeur, sont grevées de lourdes dettes ou nécessitent des travaux importants.
Il est donc important, avant d’aller enchérir, de se renseigner sur le bien et sur le titre de propriété, mais aussi sur le montant des dettes de son propriétaire. En effet, même avec des mises à prix dérisoires (parfois 10% de la valeur du bien), l’addition finale peut s’avérer salée.
