Depuis 2008, les prix de l’immobilier ne cessent de monter, mais régulièrement, sans à-coups. Cette hausse s’explique par des évolutions structurelles.
La population berlinoise continue de s’accroître (de quelque 30.000 habitants en 2015). Beaucoup d’étudiants viennent dans la capitale pour son réseau d’écoles et d’universités, mais aussi parce qu’il s’agit d’une ville festive, touristique, au cœur de l’Europe, qui draine une population cosmopolite. Tous ces diplômés attirent les entreprises, qui y trouvent une main-d’œuvre hautement qualifiée. Les start-up aussi sont séduites par Berlin, compte tenu du faible niveau du coût de la vie.
La demande de logements est donc supérieure à l’offre, ce qui soutient mécaniquement les prix. Il est difficile de trouver dans le monde des biens de qualité à des prix aussi abordables : ils sont en effet environ 2,5 fois moins élevés qu’à Paris.
Certains investisseurs achètent un bien immobilier pour leur enfant, lorsqu’il vient faire ses études à Berlin. Les autres, plus nombreux, cherchent à diversifier et dynamiser leurs actifs. Ils profitent de la modicité des prix en pariant à moyen terme sur le dynamisme de la ville et de l’Allemagne. Outre un ticket d’entrée très attractif, les rendements s’établissent en moyenne entre 3 et 5 % (loyers autour de 8 € le m2) et il n’y a pas d’impôt sur les plus-values au bout de dix ans de détention.
La fiscalité allemande, en effet, n’est pas un obstacle pour les investisseurs. Les loyers sont imposables à l’IR. Pour les petits montants, la fiscalité s’élève en général entre 15 et 20 %. L’impôt sur la fortune n’existe pas, mais toute acquisition en Allemagne doit faire l’objet d’une déclaration en France. Il n’y a pas de double imposition des loyers entre les deux pays. Il est aussi possible d’amortir de 2 % par an la valeur du bien pendant 50 ans.
Les établissements financiers accordent sans difficulté des prêts à hauteur de 50 % de la valeur du bien, voire davantage, en prenant une hypothèque. Les taux d’intérêt historiquement bas (environ 2,5 % sur 10 ans) sont favorables aux investisseurs.
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