La crise des subprimes est terminée aux Etats-Unis. Elle s’est traduite par un effondrement des prix jusqu’en 2012, avant un net rebond en 2013. La bonne santé actuelle du marché immobilier, notamment locatif, offre des opportunités d’investissement.
16 indicateurs montrent que le marché immobilier a passé un cap.
Aujourd’hui, le marché est largement assaini…
- Chez JP Morgan, les crédits non-remboursés ne représentaient plus que 0,56% du total à mi- année. Rien de comparable avec les 4,5% constatés il y a cinq ans.
- La hausse des prix immobiliers tourne désormais autour de 5% par an.
- Le rythme des saisies est revenu sur une tendance de long terme, à savoir moins d’un million par an.
…Boosté par un crédit bon marché.
- La décision récente de la FED de relever ses taux marque un certain retour à la normale, signe d’une économie qui ne vit plus sous perfusion.
- Le taux des crédits immobiliers à 30 ans se situe actuellement à 3,9%, ce qui reste largement au-dessous des niveaux de 2007, à savoir 7%.
- Autre point positif, si l’on ramène l’effort à fournir par les ménages (qui est calculé entre le prix de l’immobilier, le niveau du coût de l’argent et les revenus), on se situe à un niveau historiquement bas, comme en 2000.
- Les transactions se sont élevées à environ 5,7 millions en 2015, contre 4,6 millions en 2011.
Le marché de la construction est bien orienté…
- Les mises en chantier dépassent le million d’unités depuis 8 mois, une série sans précédent depuis 2007.
- Les mises en chantier de maisons individuelles, plus gros segment du marché, ont augmenté de 7,6% à un rythme de 768.000 unités, leur plus haut niveau depuis janvier 2008.
… tandis que le nombre de locataires progresse
- Le nombre de locataires a encore progressé de 2 millions en 2015, du fait en particulier des jeunes qui quittent le domicile parental.
- Le taux de vacance de logement en location est passé de 7,5% au second trimestre 2014 à 6,8% un an plus tard, une tendance qui devrait soutenir les loyers en 2016.
La démographie va soutenir à moyen terme le marché immobilier…
- De 2010 à 2050, la population américaine devrait croitre de 100 millions de personnes pour atteindre entre 422 (selon l’ONU) et 458 millions d’habitants (selon l’U.S. Census Bureau’s).
- Contrairement à d’autres régions du monde (Chine, Japon, Europe, Corée du Sud), pénalisées notamment par un faible taux de fécondité, la population en âge de travailler va continuer à augmenter.
- Le dynamisme du marché immobilier dans les années proviendra de la population hispanique, qui a un âge moyen de 27 ans, contre 41 ans pour les Blancs.
…Sans compter la déferlante d’investisseurs asiatiques
- Les Chinois représenteraient, selon le New York Times, 1 achat sur 14 de maisons vendues plus de 1M$.
- Le prix moyen investi par les ressortissants de Chine continentale, Taiwan et Hong Kong s’établit à 832K$, soit plus de trois fois le budget d’un résident, selon la National Association of Realtors.
De nombreuses opportunités
Si certains investisseurs n’ont pas eu froid aux yeux en achetant aux Etats-Unis au plus fort de la crise, il n’est pas trop tard pour le faire, à condition d’être sélectif. La même année, les prix peuvent monter à un endroit et baisser ailleurs.
La taille du pays et ses différents segments (location, luxe, résidence principale ou secondaire) permettent à chacun de trouver chaussure à leur pied à tous les prix. Toutefois, il est vivement conseillé de s’entourer de bons experts.
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