Vous venez d’hériter d’un appartement et vous souhaitez en retirer des revenus réguliers. Deux solutions s’offrent à vous : le louer « vide » ou l’équiper de meubles pour le « louer meublé ». Son statut juridique et surtout fiscal ne sera pas le même.

Quels sont les avantages de la location meublée ?

Deux types de baux ont été instaurés par la loi Alur de 2014 pour les locations à titre de résidence principale. Pour une location vide, la durée minimale du bail est normalement de trois ans renouvelable. Pour une location meublée, la durée est d’un an renouvelable, voire de neuf mois sans reconduction tacite si le locataire est un étudiant. Par ailleurs, les « charges récupérables du locataire » peuvent faire l’objet d’un forfait dans le cas d’une location meublée, mais pas pour une location vide.

Sur le plan fiscal, les différences sont encore plus nettes. En effet, le fisc considère que la location meublée ne génère pas de revenus fonciers, mais relève des règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, cela signifie que l’on peut déduire des loyers encaissés la plupart des charges acquittées (coûts d’acquisition d’immeuble, frais de comptabilité, etc.). Surtout, on peut amortir à la fois les meubles et les immeubles, lorsqu’on est soumis au régime réel des BIC. Cet amortissement constaté est censé matérialiser la dépréciation des biens dans le temps. Or, il correspond à une charge non décaissée. Et ça change tout.

Ainsi, après avoir déduit les intérêts d’emprunt en cours et les divers frais et charges, la base imposable est nettement réduite par rapport au cas des revenus fonciers. Elle peut même être nulle pendant des années, notamment en cas de financement des immeubles à crédit. L’économie d’impôt et de prélèvements sociaux qui en résulte peut donc être spectaculaire sur une longue période.

Si vous revendez votre bien, en tant que loueur en meublé non professionnel, vous serez taxé comme un particulier qui vend son immeuble. Vous bénéficierez ainsi, sur la plus-value immobilière, d’une exonération progressive d’impôt et de prélèvements sociaux, sans que les amortissements déduits soient pris en compte.

Pouvez-vous transformer une location vide en meublé ? En principe c’est possible. Mais si la location est saisonnière et que l’appartement se situe dans certaines communes (plus de 200 000 habitants ou avec une décision de la mairie dans ce sens), il vous faudra une autorisation administrative. Cette autorisation peut être limitée ou provisoire et est, en principe, attachée à la personne qui l’a sollicitée. Elle n’est donc pas transmissible, sauf exception.

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